如果中国人停止购买日本房地产，房价会暴跌吗？那些主要进行投机性买卖的人的真实面目是什么？

在一些中国民众“疯狂购房”的城市，房价已经翻了一番甚至两番。在这些城市，外国人购置或持有房产需缴纳高额税款，这在一定程度上抑制了他们的购房意愿。然而，此后房价并未出现明显回落。 　对于包括中国公民在内的房产所有者而言，房价上涨关乎自身利益。因此，一旦发生问题，往往为时已晚；必须提前采取措施，预见未来的风险。 ■ 中国人的购房需求会下降吗？　 　截至2025年12月，中日关系紧张导致中国政府呼吁公民避免前往日本。在这种情况下，短期停留三个月或以下的游客数量自然会减少，但获得居留权的人数趋势尚不明朗。考虑到许多购房者拥有居留权，中国人购房数量减少并非不可能。首先，许多中国人购房的动机是出于持有和保值海外资产的强烈需求，而非持有本国货币的资产。 　具体到中国人而言，他们的需求与移民的需求本质上是一致的。在许多情况下，引发这种现象的因素包括：2018年取消国家主席任期限制，使得习近平政权得以无限期延续；2020年香港国安法限制了言论自由；以及2022年上海、北京等城市实施的严格封锁措施。美国通常是移民的首选目的地，但自特朗普总统上任以来，美中关系和移民政策发生了变化，使得这一目标难以实现。因此，日本已成为一个颇具吸引力的目的地。 　在日本，根据居留身份和背景，居住满五年左右即可申请永久居留权。这种永久居留许可相当于在紧急情况下离开中国的“信心旗帜”，其目的显而易见。 　据日本入国管理局统计，近年来，在日中国居民人数以每年约5万至6万人的速度增长，预计到2025年6月底将达到约90万人。如果这一增长速度持续下去，预计到2027年左右，在日中国居民人数将达到100万人。 　其中，许多中国人获得“商务经理”签证，通过在日本经营业务，在该国投资一定资金，其中一部分用于购买房地产（例如私人住宅）。 ■投机性买卖主要由日本人和日本企业进行。在日本购买的公寓主要集中在城市地区，用于自住。由于购买目的也是为了保值，从房地产登记记录来看，转售数量较少。进行公寓投机性买卖的主要是以转售或投资为目的的日本人和日本企业，他们的数量约占城市地区公寓交易量的30%。另一方面，中国人仅占总数的10%，因此他们的影响力较小。 　与去年同期相比，东京中心三区二手公寓的平均成交价年化涨幅高达25%。这一涨幅以复利计算，三年内翻一番，五年内翻三番，速度惊人。即使考虑到货币宽松政策的影响，房价也不可能在十年内翻一番，这足以说明过去一年房价的飙升幅度。为此，千代田区向主要房地产公司所属的不动产协会提出申请，要求：1）增加一项特别条款，禁止购房者在交房后五年内转售房产；2）禁止同一人以同一名义购买同一栋楼内的多套房产。 　房地产协会制定了一项政策，禁止在公寓交付前进行转售，但该政策对会员公司没有约束力。即使这项政策得到执行，公寓交付后仍然可以转售，因此与五年内禁止转售相比，该政策的有效性有限。此外，一些房地产中介公司因其让富裕客户参与抽签购买新建公寓的模式而受到批评，这些中介公司假定客户在购得公寓后会以高价出售。这为中介公司创造了“双边经纪”的局面，使其能够从买卖双方都获得佣金。对于一套价值2亿日元的房产，这意味着每家中介公司在两笔交易中分别获得略高于3%的佣金，总收入约为1200万日元。 　从企业经营者的角度来看，他们几乎没有动力接受政府直接提出的限制转售的要求。即便如此，为什么他们不能将目标设定为卖给真正会居住的人呢？这正是房地产行业结构性问题的典型体现，该行业优先考虑短期收支，追求即时利润，而忽视了住房市场的健康发展。■晴海旗，没有转售限制 过去也曾出现过限制转售的公寓案例。例如，位于东京的固定期限租赁房产——品川城市大厦，其售价与东京都政府协商确定，并规定五年内禁止转售和出租，仅供个人使用。事实上，由于五年内交易的公寓都是拍卖房产，因此这些限制在很大程度上得到了遵守。 　鉴于此先例，可以说，东京方面本可以考虑采取类似措施，防止在东京奥运会期间用作运动员宿舍的晴海旗大厦转售。由于土地售价约为市场价的十分之一，因此从一开始就应该在一定程度上预见到转售会带来巨额利润。尽管如此，东京方面并未像在品川城市大厦那样，对晴海旗大厦的转售或出租实施严格的限制。在这方面，东京的应对措施被批评为“不足”，一些人甚至认为其“实际上接近于不作为”。不作为通常指的是行政机构未能履行其法律义务。 ■了解房地产相关贷款趋势 转售本身不能说是违法的，如果将其视为道德问题，那么我们唯一能做的就是采取措施抑制房地产价格上涨。为此，限制过度杠杆资金流动是有效的方法，而金融厅在这方面发挥着重要作用。金融厅与日本银行已建立“联合数据平台”，用于收集和共享企业贷款详情等高度细化的贷款数据，并已从截至2025年3月的财年开始全面投入该平台运行。 　这使我们能够更精确地了解贷款的实际情况，包括利率和贷款期限等详细信息。这也有助于我们理解房地产相关贷款的趋势以及支持短期交易的过度贷款问题。由于金融机构会将抵押贷款登记在投机性房产的产权登记册上，因此整合这些数据可以轻松识别哪些金融机构正在提供哪些类型的贷款。那么，为什么在同样的情况下，中央区、港区和东京却几乎没有任何反应呢？现在发生的正是投机交易，与泡沫时期的情况并无二致。如果房地产行业不从中吸取教训，最终将重蹈覆辙，很可能导致再次出现大量破产。