2026税改大纲释放信号：针对“塔楼公寓节税”与不动产小口化产品，日本拟上调继承税评估的“市价权重”

日本执政党公布的《2026年度税制改正大纲》显示，围绕富裕层利用不动产进行节税的课税方向正逐步清晰。其中最受关注的是：继承税（相続税）评估中不动产的计价方式，拟从“偏重评估额”转向“更贴近实际成交价格（实势价格/时价）”。 过去因“公平性问题”而饱受争议的做法——在继承前短期内购买高价不动产，通过路线价、固定资产税评估额压低课税价值（常被称为“塔楼公寓节税”）——正从“讨论阶段”走向制度化修正的方向。 需要注意的是，大纲只是提出基本方向，具体评估方法、比例、运用细则仍将由后续政省令及国税厅（国税庁）通达等进一步明确。 一、短期持有的出租型不动产：拟以“取得价额”为基础，向“接近市价”修正 大纲强调要纠正在“继承—持有—利用”各环节出现的税负偏差，意味着利用不动产做继承对策的整体环境可能发生变化。 重点瞄准：“继承前抢购高价房产”的压价节税 针对典型的“塔楼公寓节税”，即在继承临近时购入高价不动产，按路线价或固定资产税评估额计价来压低课税价格，大纲明确将其纳入修正视野。 适用范围（方向性） 对被继承人等在继承开始前5年内新建或购买的、一定的出租用不动产，将引入不再完全沿用既有评估方式的新思路。 评估思路（方向性） ・以取得价额（购入成本）为基础 ・同时考虑到课税时点前后的地价变动等因素 ・使最终评估结果更接近“实势价格”（市场真实价值） 大纲举例提到，评估水平可能按“一定比例（大致约8成）”向市价靠拢，但这只是示意，实际比例与算法仍待制度设计落地。 可能带来的直接影响 若该修正落地，传统上依靠“贷家建付地（出租房附属土地）”“借家权比例”等带来的评估减额效果，可能会被显著削弱。换句话说，靠继承前短期买房把评估额大幅压缩的做法，将比过去更难成立。 同时，大纲也释放出“区分短期避税与长期持有”的意图：例如持有土地已超过5年后再新建房屋等以长期持有为前提的活用方式，现阶段被视作不在本轮重点修正范围。 二、不动产小口化产品：原则上“以课税时点市价（时价）为主”来评估 对于近年来常被用于资产配置与继承对策的不动产小口化商品、以及通过信托受益权持有的出租不动产，大纲给出了更明确的整理方向： ・不论取得时点，原则上将以**课税时点的通常交易价格（时价）**为基础进行评估 ・评估时可能参考运营方（管理/发行机构）测算的价格 ・若参考运营方价格存在困难，也可能考虑改用取得价额为基础的方案 不过，运营方给出的价格能否被税务上“直接认可”为评估值，仍可能需要结合个案判断。 三、制度修正的背景：市场价与税务评估价长期存在“缺口” 日本现行继承税评估中： ・土地多以路线价为基准 ・建物多以固定资产税评估额为基准 而这两者通常低于市场真实价格。当继承对象是都心高价不动产时，“经济价值”与“课税评估额”之间容易出现较大差距。 因此，在继承临近时购入高价不动产、借助评估缺口压低税基的行为，长期以来被质疑节税动机过强。尽管税务机关过去会在个案中动用鉴定评估等方式应对，但由于缺乏统一制度标准，公平性问题一直存在。 四、影响展望：继承对策从“短期操作”转向“长期规划” 随着评估体系向“实势价格/时价”靠拢的方向被写入税改大纲，富裕层常用的继承策略可能进入调整期： ・“继承前短期买房压评估”的空间收窄 ・更可能转向：更早启动资产移转、长期分散赠与与承继安排、以及以长期持有和真实使用/经营为基础的不动产策略 对不动产市场而言，以继承对策为主要目的的短期需求可能趋于降温；另一方面，评估规则更清晰也可能提升制度透明度与社会接受度。 结语：方向已定，细则待出——“实价导向”成为继承税评估的新关键词 《2026年度税制改正大纲》在“让继承税评估更贴近市场真实价值”这一点上立场明确，意味着依赖短期技巧的节税余地可能继续缩小。未来，不动产相关的继承安排将更强调时间、结构与目的，从“临近继承才应对”逐步走向“长期设计与计划承继”。