天上没白掉下来的馅饼,日本买房需要注意的坑

2019-12-6 09:28   浏览量: 291   评论: 0 稿件来源: 阿布旅行手记  

天上没白掉下来的馅饼,日本买房需要注意的坑

此为阿布旅行手记第 4 位“行在日本”故事讲述者

ZHOU/口述

布丁/整理

上次看了阿布这里推送的做日本房东日本买房故事,作为在日本读完本科和研究生,大学毕业曾试过在日本投资房产的中国人,我只能说,这只是一个清楚地讲日本买房过程的好故事,但它只能是个案,并不是所有人都可以这样买房,且轻松地就当上了翘脚老板。

甚至依据我在日本多地的考察,我认为,到日本投资房产,未必是一件好买卖,能从投资日本房产中赚到钱的外国人,我相信也只是少数人。而外国的月亮也都不是圆的,在日本同样如此,买房同样是有很多暗坑的。

以下就是我在日本看到的情况,我更倾向于提示风险。

天上没白掉下来的馅饼,日本买房需要注意的坑

日本也有很多骗子

那篇日本买房做房东文章对日本房子的分类,说得还是比较细致,我先做点补充,再从投资方面做个比较。

日本的房子,最简单的分类,就是新房和二手房。

房子的类型,首先要说的是塔楼。它也可以理解成独栋多层的钢混公寓。对日本人而言,塔楼最能显示身份,中产以上的日本人,基本都会倾向于买这种楼。不仅因为独栋、也因为管理特别好,内部设施齐全。

拥有一栋塔楼的日本人,应该说要比住别墅的还有钱。价格上,偏远地段的塔楼也相对同地段的房产贵,在东京都,塔楼也就更贵了,一栋塔楼能买好几栋别墅。当然,塔楼是住着舒服,对应要交的税和管理费,也特别贵。

相对塔楼,《机器猫》里主人公住的那个房子,则是一户建。

天上没白掉下来的馅饼,日本买房需要注意的坑

这种一户建,基本上是先买地,不动产公司建好再卖。一户建这种房子,相比塔楼贬值速度非常快,因为它通常都是木制的,使用寿命不长,一般买了之后,想再卖掉并不是很容易的事情,通常要降价很多,不要说没利润空间,不赔钱其实挺难的。相较之下,塔楼贬值得就比较慢,投资更可能有回报一些。

这点上说,在日本买一户建是不理智的投资行为,一般自己住着比较舒服。因为不用缴纳管理费,也不用买停车场。

接着就是那种公寓楼分单间卖的小房子。那种小房子的购房群体,就是日本的中低阶层,毕竟钱少,只能买这种很小很便宜的小房子,相比塔楼和一户建,肯定没那么舒服。

那篇日本买房做房东文章里,事主买的那种专门针对出租的单身小公寓(Apartment),基本买的人都是用于纯投资。

这些年,很多有土地的日本人盖了不少Apartment,为什么要盖呢?是为了规避遗产税,那就在地上盖Apartment这种经营性物业,然后租出去,这样会少纳税。当然,他们不建一户建,因为那也要交更多的税。

天上没白掉下来的馅饼,日本买房需要注意的坑

进一步,日本很多有地的老年人,出于避税的考虑,于是就被一些不动产公司忽悠,避税,全部建成Apartment,就算在农村也建,但租不出去,结果出现了泡沫。

不动产公司往往会说,前面五年帮你包租出去,然后怎么怎么,结果,如果没兑现租出去的承诺,那就更像是一个骗局。建成之后先拿回扣,管理公司帮你出租,但只租了一年就不管你了,这种情形也很多。

所以,如果你想到日本投资这种Apartment,一定要小心这个坑,别只想着所有人都讲契约,其实不是这样的,在利益面前,人性的丑恶也是不分国别,全世界都是一致的,日本也有很多骗子。

万一碰上这种骗局,到时候你一个人生地不熟的游客,要自己去找房客出租,那中间折腾成本就大了。

在日本买二手房的风险

一般而言,相比二手房,在日本买新房风险要低一些。二手房的风险,除了贬值和维护成本因素,比如京都这种喜欢保护古迹的地方,那种有年头的町屋,土地是有属性的,这个你一定要看清楚,有些房子是不能拆掉的。

如果你想着,便宜买个旧房子,再拆掉重建,要是碰到这种不能拆的土地性质,那你就没办法拆,就算是拆了,你也建不成新房子,那就赔大了。

就算是可以重建,但这种买很便宜的房产,推倒重建的方式也不可取,因为日本的人力、物料成本,不仅拆的时候很贵,建的时候也很贵。

相比重建,我在日本看到还有一个做法,就是买到地段好的二手房,然后自己动手翻新改造再租出去,如果你买的足够便宜,你又有能力省去一些成本,那应该会有一些收益,但收益率也不会很高,5%-6%已经算很不错了。

天上没白掉下来的馅饼,日本买房需要注意的坑

这几年,到日本投资不动产的中国人特别多,还有一个要着重提醒的,那就是千万别听那些中介的忽悠,去投资那种小户型的单间高层。除了你不能开民宿,租金不高外,你买了之后再卖其实很难脱手。这个和国内完全不同,千万不要用国内思维去看。

地段好的房子,日本人也不傻,一般外国游客能买到的机会不多,好的房子,往往在内部就被抢光了。

可能是因为上世纪90年代房地产崩盘的前车之鉴,日本人其实不鼓励买房投资或炒房,所以约束炒房的税金也就很重,这也决定着买房投资的收益率其实并不高。

至于日本投资房产的地段因素。那篇文章说的挺正确的,的确是地段为王,全世界都一样。如果你想投资稳定,距离车站越近越好,因为房子可以租得更贵,更容易租出去,距离车站会更稳一些。无论买什么房子,都要看地段,要找人多的地方。

那篇文章事主投资的那个地段,我也曾经去过,就我个人印象而言,那里是一个外国人特别多的地方,日本人一般不愿意住那个地方。但它的一个优点,就是距离车站较近。

天上没白掉下来的馅饼,日本买房需要注意的坑

想比在日本城市里的买房,我实在很不明白的就是,现在很多人去北海道买大片的地,价格要说是非常便宜的,但日本的土地规制条款很细,那种很便宜的地,你不能耕种,也不能砍树,建房子更不允许,便宜是便宜,但你什么都不能做,那为什么要买呢?

至少日本人是不会买的,并且被外国人买得吓怕了。

外国人日本买房贷款很难

就那篇文章买房的细节里,结合我的经验,我的不明白地方,就是贷款的条件,我猜可能是因为中介代办,事主也未必了解,或者是商业机密。而仅仅作为外国游客来说,如果你没在日本生活过,在日本贷款买房,有银行贷给你,并不是一件很容易的事情。

他也没写清楚是哪家银行贷款的,而就利率而言,这个也是很高的利率,就算是贷给外国人,也是偏高不少,看起来不像是一般的银行。

至少在我看来,像事主那样贷款在日本买到房子,对于多数中国人而言,并不现实,它仅仅是个案。

我早先在九州读本科的时候,就到处找房子,租房子,也搬过几次家,没事也问房子的事情。后来到东京念研究生,那时候也想像此前文章里事主那样,买一栋楼做民宿,但就是拿不到贷款——因为你必须有工作和稳定收入,交税才可能拿到。

作为人生地不熟,初来乍到的外国人,在日本买房更有操作性的方法,那就是全款买,但全款买这个日本的房子,算上中间折腾的成本,就算是长期回报率能超过5%,那也不如把钱存在国内银行,买5%以上的理财产品划算。

如果看了这些,你还是想在日本买房,我的建议就是,最好能自己找开发商买,新房子更好。二手房当然也有好的,只不过外国人信息不对称,很难拿的到好的房源,所以建议以新房为首选。如果你运气好,遇到地段好的,整栋楼全款买下来做民宿,或者干脆改造成酒店,可能收益率会高一些。

比如我有个朋友,在新宿中心地段,全款买了一块地,自己建了一栋楼,用于酒店经营。对于新宿这种人流爆棚的地段,他的收益率能到10%,但这种机会不是每个人都能遇到的。

如果是自己住的话,比如你在东京市边上,三四千万日元,能买个40平米的高层,但如果你扩大范围到东京都范围,比如到千叶,同样的钱就能买个一户建别墅,住着就更舒服。

我另一个同学,就在比千叶还远的地方,贷款买了别墅,每个月五六万日元的还款额,但他不是游客,而是入籍变成日本人了。

更长期而言,在日本投资房产,至少我是不主张的,因为日本是个少子化社会,人越来越少,房子还是那么多,长期来看,它的房产价格其实是没太多上升空间的。它并是房产投资的理想之地。要买房投资,真的不如中国靠谱。

当然,因为日本服务业发达,环境好,它倒是一个适合居住的地方。欢迎点击“了解更多”,发现我们更多有趣的内容。

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