横山君:在日本买房一定要避开这样的陷阱

2019-11-1 12:50   浏览量: 79   评论: 0 稿件来源: 衡山君  

今年来,中国游客“买爆”的是日本房产,但是“如何选择及购买日本房产?”“如何管理您的日本房产?”“日本房产收益的真实情况如何?”等等问题,让很多人难选出最适合自己的房产。

在日本生活13年的横山君将从多个方面,为你拉出一个完整的日本购房框架,让更多对日本房产有兴趣的朋友,在日本投资时都能避开陷阱。

01日本房产的魅力

对于投资者来说,日本房产一直都有着不输欧美房产的吸引力。

泡沫程度低

与其它发达国家相比,日本大城市房价远不及伦敦、纽约、旧金山和多伦多,泡沫破裂后,日本房产泡沫程度低于世界上很多热门投资国家。对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数,日本的房价指数最低,自1980年至今,房价的涨幅最小。微弱的涨幅说明日本房产市场理性,房屋价格并未大幅偏离房屋本身价值。

房产租赁市场大

如果说,中国人寻求的是“安全感”,那么经历了“失落的20年”的日本人,追求的就是居住环境的“绝对合理性”。

根据横山君查看日本发布的《国土交通白皮书》显示,30~40岁年龄层持有住宅的比例从上个世纪80年代的53%跌至2016年的39%,“租房主义者”越来越多。因为日本的房产交易制度和法律健全,房屋保险和配套服务完善,房屋出租管理简便。

大城市人口净流入

近三年日本外国人增长率保持在1-2%左右,优质的教育资源和生活品质,使在日留学生和移民不断增长,在本国人口负增长情况下,外国人口净流入,成为海外投资者考虑的因素之一。

旅游业繁荣引领奥运周期

近年来日本旅游产业呈几何式增长,随着游客增多,日本酒店业不堪重负,促使政府逐步解禁民宿业。旅游产业和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿和整体房产市场带来相当程度的推动作用。

除此之外,自2013年东京申奥成功至今,日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的,历年奥运会举办之后的五年内,举办城市和举办国的房价均有较大程度涨幅。

横山君:在日本买房一定要避开这样的陷阱

02推荐购房城市

大阪

相比东京的投资热度,横山君更推荐相对便宜、旅游业更发达、更具未来潜力的大都市大阪。

大阪房产发展的优势多: 关西一体化的发展,特别是京都、大阪和神户三城之间联系加深,交通便利化,使得大阪整体的发展较好。 大阪目前的房价相对较低,比东京的房价低出30-40%,平米均价4万元每平米,但是从近年涨幅来看,大阪却包揽前列,提升空间巨大,发展前景较好。

大阪有租售比最合理的房产市场,出租回报率平均在5%-7%,而8%-10%的长租回报率的中小型并不罕见,一些投资者利用旅游“民宿”业务整体包租,预计全年能达到90%入住率,可实现超过15%的高租金收益率,可谓极具投资价值。

相对较低的生活成本、加上优质的教育资源、令人艳羡的医疗水平,使得不少人有志于移居大阪。 就国人购房而言,大阪对于外国人的接纳程度较高,当地人热情友善,有益于国内购房人融入当地生活环境。

名胜景点不胜枚举: 环球影城、梅田空中庭园展望台、大阪城天守阁、四天王寺、阿倍野Harukas、天保山海游馆大阪巨蛋等等,这些著名游览胜地都是大阪的标签,每年来大阪游玩的旅客络绎不绝。

繁华程度高: 大阪市北区的梅田,是当地的经济中心。 位于这里的大阪站是一个大型的综合火车站,是JR线、阪急线、阪神线和三条地铁线的车辆集中出入的交通大枢纽。车站周围,因百货公司和纤维批发街重新开发诞生的摩天大楼高耸林立,是公司、银行、饭店等云集之地。

与以难波、心斋桥为中心的“南” 相对应,梅田被称为“北”,终日人流不断,成了一大商业区。梅田主要是商业区,其中也遍布各类饮食娱乐中心。比如新开地,阪急三番街等等。

京都

横山君第二个推荐的是:京都。京都是象征着理想的“日本文化之粹”的千年古都,有着17项世界文化遗产,世界上最著名的旅游胜地之一。

交通多样: 京都市区内部的交通与其他日本大城市不同,来往景区以公交为主,轨道交通为辅。这里不仅有公交车、有轨电车、观光车等,还有地铁。这对于文物资源丰富可保护完好的京都来说,能够建筑地铁是一件难能可贵的事情。

传统产业与高新产业共生共存: 作为千年古都,京都市的产业结构有着显著独到的特色,即传统产业与高新技术产业的共生共存。在京都,不仅坐落着清水寺、金阁寺、银阁寺等17项世界文化遗产,而且拥有西阵织、京友禅、清水烧等74种历史悠久的指定传统工艺。

更重要的是,京都从未固步自封,历来富有进取心和变革精神。从传统陶艺到陶瓷电容器,从纸牌到电视手机游戏,京都以传统产业为依托,孕育出一批全球领先的高新科技产业,如京瓷、欧姆龙、任天堂、岛津制作所。

重磅科研集聚地: 京都市内共有38所大学,京都大学更是日本极具代表性的最高学府之一,科研实力雄厚,人才辈出,先后共有12位与京都有关的科学家获得物理、化学、医学等各个领域的诺贝尔奖。

投资民宿收益高: 在鸭川两岸的上京区、中京区、下京区,是众景点的中心密集区,也是成为房地产投资热潮的中心。 不少可投资且正在运营的持牌民宿引起了海外投资客的关注,均由最受欢迎的中古屋改造,建筑面积50-70㎡,售价4200-7100万日元,约合人民币250-450万元,每晚整栋房子的租金大多在300-500元人民币。

据统计,在这一带民宿每年净回报可以达到8-15%左右。如果有能力自行运营,不委托管理公司,收益还可翻倍。

横山君:在日本买房一定要避开这样的陷阱

03日本购房全流程

买房条件

在日本任何人都可以购买房产,无任何限制、随时买卖。只要年满20周岁,就可以以中国境内的身份证的公证书(公证处可翻译日文)在日本做房产登记。可任意登记多少人都可以。不满20周岁需要监护人一起连名登记。但是,外国人可以在日本买房,但不能凭借在日本买房获得日本公民身份。

投资预算

在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格?买房时所花的各种各样的费用。买房时所花的具体费用,加起来大概是房价的7%左右 :

不动产取得税(国家收的一次性费用)

固定资产税*(一年一次,购买时交本年度)

登记费*(一次性的,国家收的+司法书士的劳务费)

中介费 (房价的3%+消费税)

火灾保险(5年一共1万日元)

挑选房屋

如果买新房,买家一般可以直接与开发商联系并安排看房(样板房或沙盘模型),热门楼盘和国内一样采用抽签方式,但个别几家代理商会取得三菱地所、三井、住友等大型开发商的特别授权,可以协助意向买家通过内部认购方式买到心仪的楼盘和楼层。

如果买二手房,买家可以通过专业的中介或者经纪人看房。买家如果没有时间亲自前往日本看房,也可以委托经纪人或代理公司通过拍摄视频、拍摄照片等方式展现房屋基本信息。

申请购房

确认好房子,买家需要填写一份购房申请书,并将其提交给开发商或者通过中介提交给卖家。提交购房申请书后,买家与卖家可以协调价格(二手房)、签约及过户的时间,以及交易细节。

在这之后,便要开始准备公证材料了。买家需要携带户口本到自己所在地区的公证处公证相关信息,并将购房申请书、加盖私章的委托书等相关材料邮寄至开发商或中介备案。公证的内容包括购房人的姓名、住址、印章等基本信息。买家须在过户之前将公证书,连同律师委托书、委托管理书等相关材料一同邮寄至开发商或中介。

签约购房

签约通常会在提交购房申请后一周左右的时间内进行。签署正式购房合同之前,宅地建物取引士(住宅建筑交易师,日本特有的房地产职业)会对相关的重要事项进行说明,买卖双方确认所有条款之后才能签约。

签订购房合同后,买家要根据开发商或中介提供的费用明细表及付款请求书开始支付房产的尾款及相关的税费,尾款需在过户前付清。这一程序一般需要7天左右的时间。

交易过户

产权过户的办理一般会在签约后3周到2个月之内完成。在房产交割的过程中,司法书士(类似国内的律师)会全程跟进,并帮助买卖双方确认合约及其他房产交接资料的有效性,完成房产交割。过户手续必须由司法书士代为办理。

产权变更的信息会被记录到日本政府法务局的系统当中。产权证一般会在2-3周之内由日本政府相关部门制作完成,并由开发商或中介机构代理邮寄至购房者手中。

04贷款买房与全款买房的区别

在日本,贷款买房的流程基本上与全款买房是一致的。如果要贷款买房,需要在申请购房之后,办理贷款申请,目前可以提供贷款的主要是中国银行和交通银行的日本分行。

所需材料:

完税证明 3年的

工资流水3年的

征信报告要最近的

去日本办理银行开户和贷款需携带:

身份证公证书 2份

户口本公证书 2份

印章或者签字公证书 2份

银行流水 3年份的,要银行打印的

个人完税证明 3年份的

征信报告1份

体检报告1份 包括血/尿/x光

公司的简介,打印一下

在职证明1份,财务章即可

日本二手房交易流程

卖方(房主)委托中介发布房源

买房(客户)委托中介向房主发送《购买请求书》,其中需包含对项目的报价

房主筛选收到的购买请求书,约谈买家商议,并确认交易

买方支付总房款的10%作为定金,约定过户日期(一般为一个月左右)

准备资料(中介准备合同,买方准备身份证明材料,房主准备过户材料等)

在约定日期签订合同,支付剩余90%的尾款

代办律师办理过户

办理过户需时大约一个月,买方可以拿到产权

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